近日,学苑街物华晶舍小区和鹰大生态苑的业主和物管之间的矛盾,再次引起了不少市民的关注。我市业主和物管之间的矛盾主要集中在哪些方面?症结到底该如何解决?有关部门对此有何建议?本报记者进行了调查采访。
A.业主心声
在对二十多位市民的调查中,记者发现,对小区物管各项服务均满意的仅一人,其余市民或多或少都对物管有怨言。记者也将最为突出的几点问题进行了归纳。
小区安保问题有待加强
在调查中,不满小区安保问题的市民不在少数。“有保安等于没保安!”汇东某小区业主王女士对该小区的物管怨言颇多。王女士说,2003年住进小区后,保安一直处于“半消失”状态,“保安室里长期无人,有时几天都看不到保安的影子。小区经常被盗,业主们怨言很多。”
“遇到问题找保安的时候,他们经常找借口推诿,要么喊我们去找物管公司领导,要么就‘躲猫猫’!”马吃水某小区业主谢女士认为,保安是和业主接触最多的物管工作人员之一,因此职业道德、个人素质,以及工作态度很重要,“保安要是态度不好,对物业管理甚至小区各项工作不熟悉、不负责,很容易激化和业主的矛盾。”
物业费收支应公开透明
有些小区的业主反映,他们对物业公司的收支状况并不清楚,这样造成一些人对上调物业费有抵触心理。其次是小区内停车场等配套设施所有权和使用权不清晰,产生的收益归谁各有各的说法。“我觉得收费公开是必须的,让业主心里有底,这样双方会更互信。”贡井青杠林小区的龚师傅建议物业公司应该对业主公开账目。
停车难牵扯出诸多问题
不少小区的私家车越来越多,停车难的问题也日益突显。记者了解到,我市不少小区在规划时并没有考虑到停车的问题,随着私家车增多,部分小区的物业为了便于管理,在公共用地划线停车,还要求业主缴纳停车费。这一举措也引起不少业主的不满。“公共用地划线收费,明显不合规矩,收费标准又出自哪里?相关部门允许物业擅自划线并收费吗?”五星街某小区业主王女士对自家小区的这一现象表示不满。
由于小区停车位不够,不少业主只能将车停靠在小区的过道上,刮擦时有发生,因找不到肇事者,不少业主选择找物业赔偿屡屡遭拒。此问题,也是业主和物业之间最大的矛盾之一。“我交了物管费,车子停在小区内,出了问题物业肯定该负责!”这是大多数有车业主们的看法。
B.物业回应
对于广大业主提出的问题,物业公司也有话要说。从物业公司的角度,他们认为,业主也存在对物业责权利划分、认识不清楚等诸多问题。记者也将其中最集中的几点问题进行了归纳。
违章建筑引发业主不满拒交物业费
我市某物业管理公司相关负责人王先生介绍,我市不少小区都有不缴物业费的业主,“主要原因有两点,一是和物业沟通不畅时,业主就用不交物管费或者拖欠物管费的形式来回应;另一种是小区部分业主建违章建筑后,引发其他业主不满,这些业主就以不交物管费来表达不满,我们物业方真的是‘躺着也中枪’!”王先生表示,物业公司也是有苦难言。因为小区业主的违章建筑应该找城管解决,物业只能做到告知业主此行为违法,并通知城管来处理。
业主对自身及物管的责权利了解不透
王先生表示,其实小区真正的主人是业主,物业仅是业主们出钱聘请来帮助业主管理小区的人员,“我们之间是一种委托服务关系!”
王先生表示,一些业主对物业的责任了解不够,认为自己交了物业费,不管房内房外都是物业的责任,小区内发生盗抢或者命案,业主几乎都要找物业赔偿。“其实物业只能通知警方,并协助警方维护小区安保工作,物业也只对小区公共区域内的一切设施负有安保责任!”
开发商遗留问题致使物业工作难开展
停车难、大件设施毁坏问题等其实是开发商遗留下来的问题,但是业主最终都要找物业解决,很多问题是物业解决不了的,也不属于物业解决的范畴。王先生说:“2009年之前的小区都没有物业维修基金,一旦需要对小区大件设施进行更换,就需要业主自己掏钱,但是业主往往不愿意,认为该物业来支付。小件的设施物业可以从物业费里提取,但是大件的设施,确实无能为力。”
C.部门说法
业主和物业之间暴露的这些问题究竟该如何解决?我市物业公司的情况如何?为此,记者采访了自贡市房管局物业管理科张科长。
每月会接到三四期业主投诉
张科长告诉记者,我市目前共有57家物业管理公司。“物业管理科每个月都会接到三四起业主投诉物业公司的案件,其中投诉的问题主要集中在物业收费、服务质量和开发商遗留问题的解决,咨询电话更是数不胜数。”
就物业收费标准一事,张科长回应,市物价局和市房管局2009年共同出台了《自贡市普通住宅小区物业服务收费指导价标准》(以下简称标准),小区物业收费必须以这个标准为基础。“物业公司想要提价,必须经过业委会召开业主大会,过半数的业主同意后,由业委会代表业主和物业公司签订新的合同后才能执行,且涨价幅度不能超出标准规定范围。”
建议双方都应共同改进
张科长表示,物业管理科从去年开始对全市57家物业公司进行考核并打分,想以此来提升物业公司的服务质量。“对于确实存在重大问题、违反相关规定的物业公司,我们会吊销其物业管理资质。”
对于如何解决双方的矛盾,张科长建议,首先,物业公司应多在服务上下功夫。遇到重大矛盾或者重大决策时可以通过业主委员会善意地提出解决方案。另外,她还建议,物业公司应加强对员工的培训,提高员工素质。
对于业主,张科长建议可以多了解物业方面的知识,重大问题可以通过业主委员会要求物业限期整改,还可以向相关主管部门反应。“《四川省物业管理条列》7月1日开始实施了,业主们可以多看看,增加对物业职责和自身享有权利的了解。”
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《四川省物业管理条列》本月开始实施
7月1日开始实施的《四川省物业管理条列》(以下简称《条例》)规定,今后我省将要求街道办事处组织、指导、协调业主大会和业主委员会的设立,协调处理物业管理纠纷。召开首次业主大会的条件为:交房面积达到建筑物总面积50%,或交房套数达到总套数50%以上;首套房交付满两年且交房套数达到总套数20%以上;物业服务企业在前期服务合同期限内,依法解除合同或者前期物业服务合同到期前90天。开发商必须按规定,向所在街道办事处申请设立业主大会。未按规定报告申请设立业主大会,或不承担筹备组和首次业主大会经费的,可处5万元至15万元罚款。
《条例》明确,只要是建设单位与业主已经完成交房的,物业服务费由业主承担,即使没有入住的空置房也要交。物业服务用房、业主委员会议事活动用房属全体业主共有,无偿使用,不得擅自变更用途,也不得分割、转让、抵押。开发商未按规定配置或者擅自处理物业服务用房和业主委员会议事活动用房的,可处10万元至50万元罚款。
《条例》第六十五条明确规定,小区按照规划设置的车位、车库,应当首先满足业主的需要。已经建成并交付使用的物业,物业管理区域条件允许并经业主大会同意,可以新划定车位用于业主停车,但不得占用消防通道、公共绿地,不妨碍行人和其它车辆的正常通行。
业主大会决定利用共有部分划有车位、设置广告等方式进行经营的,其获得的收益,有约定的按照约定分配;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占物业管理区域内建筑物总面积的比例补充专项维修资金、支付物业服务费等。业主委员会应当定期公布经营收益的收支情况。
《条例》规定,物业保修期满后,小区共用部位及共用设施设备的维护保养和管理责任,由业主共同承担,费用由业主按照建筑面积比例分摊。业主交存的专项维修资金不得挪作他用,应存入银行专项维修资金专户,按幢立账、按户核算。业主委员会或者物业服务企业每年至少公布一次专项维修资金的收支情况,接受业主的监督。
《条例》明确,物管从事与其资质等级不相符合的服务或变相转让物业服务企业资质证书的,可处5万元以下的罚款;擅自撤离物业管理区域、停止物业服务,未履行相应告知和交接义务的,可处5万元以下的罚款;逾期拒不退出物业管理区域的,可处5万元以上15万元以下的罚款。(记者 池莉)
编辑:舒旭晖
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